Modřanský háj

Pozvánka na Dny otevřených dveří 17.-19. dubna 2009

Více na www.modranskyhaj.cz.

Průvodní autorská zpráva k projektu Modřanský háj

Developer obytného komplexu Modřanský háj: QUINLAN PRIVATE GOLUB (Czech Republic) s.r.o., Karlovo nám. 10, 120 00 Praha 2 Hlavní architekt: Sdružení firem A69 – ARCHITEKTI s.r.o., Nad Zámečnicí 34, 150 00 Praha 5 Stavebně technická část projektu: STOPRO, s.r.o., Radlická 37, 150 00 Praha 5, Česká republika

Koncept obytného areálu na rozhraní urbanizovaného území a volné krajiny se na základě analýzy místa a zadání snaží nabídnout současný pohled na bydlení v bytových domech středního standardu. Návrh nabízí alternativu k převažujícímu trendu zástavby příměstských lokalit. Středně podlažní zástavbu solitérních činžovních vil nahrazuje koncentrovanější nízkopodlažní zástavbou inspirovanou bydlením v rodinném domě. Jednotlivé nízkopodlažní bloky vytvářejí vnitřní intimní prostory propojené do okolní krajiny přehledně orientovanými cestami.

Místo je definováno rozhraním mezi urbanizovanou strukturou městské části Praha 12 Modřany - Komořany a otevřenou krajinou - na mapě. Pozemek je situován na severním úbočí údolí Cholupického potoka. Z jihu je vymezen lesoparkem V Hájích, ze severu místní komunikací Do Koutů a areálem bývalých Modřanských strojíren. Východní hranici tvoří kompaktní zástavba rodinných domků. Západní hranice je otevřená, parcela volně přechází do louky, která se postupně mění na volnou zalesněnou krajinu. Místo je klidné a vyrovnané. Při průhledu severním směrem se otevírá široký zelený horizont. Od západního prolnutí hlubokých údolí řek Vltavy a Berounky přes protilehlý hřeben Modřan s vystupujícími věžáky sídliště Baba až po zalesněný svah Cholupického vrchu na východě. Charakter místa definují široké klidné rozhledy se sluncem v zádech.

Koncept vychází z morfologie pozemku, provázanosti s krajinou a ze vztahu k městu. Zásadním motivem návrhu je integrace obytného souboru do urbánní a sociální struktury Komořan v duchu hesla: „Být součástí ne satelitem“. Modulace svahu do formy podélných terasových bloků vytváří platformu pro umísťování jednotlivých typů domů. Měřítko a velikost teras je odrazem analýzy urbanistické kompozice navazující stávající výstavby RD. Protažením stávajících ulic – Za strojírnami, Na Komořsku a Pacholíkova vzniká základní horizontální kostra nového souboru. V opačném směru – kolmo na svah - je rytmizace teras podřízena maximální prostupnosti území. Modulace terénu je nadřazena typologii objektů a je pro čitelnost konceptu zásadní. Důležitou vlastností stávající zástavby RD je optimalizace společných prostor. Vnější prostory jsou většinou zahrnuty do soukromých zahrad, nezůstávají rozpačité meziprostory bez jasných majetkových a prostorových vztahů. Naopak volné plochy se čitelně vymezují jako veřejné a poskytují dostatek prostoru pro zájmovou činnost dětí i dospělých.

Hmotové a prostorové řešení

Budoucí obytný areál je rozdělen na tři celky odrážející limity územního plánu. Podélné uspořádání bytového souboru je v polovině délky klínovitě rozděleno pozemkem určeným pro výstavbu školského zařízení. Pozemek určený pro výstavbu školského zařízení není touto studií řešen, ale řešení možné koncipování školy neovlivní. Hmotové řešení pomáhá definovat terasovité formování místa a svým horizontálním uspořádáním navazuje na přirozenou morfologii. Jednotlivé objekty jsou situovány na podélných terasách. Terasy jsou seřazeny do pěti východo-západně orientovaných paralelních řad výškově uskočených o tři metry. S ohledem na charakter zástavby, typologii a hustotu je soubor rovnoběžně s vrstevnicemi členěn na tři skupiny domů.

První skupina - schodišťové bytové domy

Podél ulice Do Koutů je zástavba nejkoncentrovanější. Je odrazem limitů územního plánu. Skupinu tvoří dvě řady obytných domů sdružených do dvojic. Objekty jsou tří podlažní, podsklepené. Městský charakter zástavby je posílen situováním obchodního parteru podél ulice.

Druhá skupina – pavlačové domy a čtyřdomy

Střední pás je nejrozsáhlejší – jde o přechodový typ zástavby – mezi hromadnou a individuální – mezi městem a krajinou. Je tvořen dvěma řadami dvoupodlažních pavlačových objektů kombinovanými se solitérními čtyřdomy na vlastních parcelách.

Třetí skupina – rodinné domy

Podél lesoparku V Hájích je zástavba rozvolněna do řady individuálních rodinných izolovaných domů či dvojdomů. Jednotlivé bloky teras vymezují hierarchizované uličky, náměstíčka a v místě nástupu do obytného souboru z ulice Do Koutů - centrální společenský prostor – piazzetu. Kompozice otevřených prostorů – uliček, náměstí, dvorů a dvorků vymezených opěrnými zdmi, oplocením, domy a parterem navazuje tradiční atmosféru venkovské zástavby až mediteránního charakteru s pocitem bezpečí a soukromí. Kompozice je vertikálně otevřená transparentní. Člověk by měl v každém místě vnímat stejně intenzivně „terén pod sebou jako nebe nad sebou“.

Typologie

Návrh se snaží rozvinout téma bydlení charakteristické pro rodinný dům v prostoru obytného domu. Především z pohledu nízkopodlažnosti, velkého podílu zeleně, propojení s vlastní zahradou, jednoduchého parkování, dostatečných ploch zázemí, bezpečnosti a intimity. Podstatou koncipování vlastních dispozic je téma vztahu interiéru a exteriéru – vnímání venkovního prostoru z interiéru a míra intimity - přechod a vymezení mezi veřejným a soukromým prostorem. Leitmotivem návrhu je heslo:

BYT = RODINNÝ DŮM = CHATA

Obytný soubor tvoří typologické celky:

A - SCHODIŠŤOVÝ BYTOVÝ DŮM - severojižně orientovaná hmota otvírá obytné místnosti východozápadně. Objekt je osazen na terénní zlom o výšce 3 m. Jedná se o třípodlažní objekt s částečným suterénem využitým k parkování. Pěší přístup je veden střídavě ze severní nebo jižní přilehlé komunikace. Suterén je osazen na úrovni příjezdové spodní ulice pod opěrnou stěnou, obytná patra navazují na jižní +3 m zvýšenou komunikaci. Na stejné – zvýšené úrovni leží předzahrádky přízemních bytů. Kategorie bytů 1KK, 2KK, 3KK, 4KK. Konstrukčně se jedná o trojtrakt s předsazenou linií balkónů.

B - PAVLAČOVÝ DŮM - severojižní orientace objektu otvírá obytné místnosti východozápadně. Objekt je osazen na terénní zlom o výšce 3 m. Domy jsou sdruženy do dvojic se společným suterénem – parkováním na úrovní severní komunikace. Paralelně s parkováním je vedena hlavní přístupová chodba pro byty v přízemí domu, které jsou jednostranně orientovány do vlastních předzahrádek umístěných na rostlém terénu. Byty ve druhém podlaží jsou bezbariérově napojeny pavlačí na úroveň jižní cesty +3 m. Byty jsou jednostranně orientovány opačným směrem, než byty v přízemí - do vlastních předzahrádek umístěných na střeše garáže. Byty ve třetím podlaží jsou napojeny přímo z pavlače ve druhém podlaží vlastním schodištěm – jedná se o mezonetové uspořádání. Kategorie bytů 2KK, 3KK, 3+1, 4KK, 4+1. Konstrukčně se jedná o podélný jednotrakt o hloubce 9,0 m s linií vyložených balkónů a pavlačí.

C - ČTYŘDŮM - solitérní objekt na půdorysu čtverce je výškově osazen na hranu terénního zlomu o výšce jednoho podlaží. Umožňuje situovat do nárožních poloh dvou nadzemních podlaží sestavu bytů 4 x 4KK nebo 4 x 2KK a 2 x 4KK. Každý byt využívá navazující předzahrádku či terasu. Parkování je zajištěno v suterénu objektu. Objekt má dvě nadzemní a jedno podzemní podlaží. Konstrukčně se jedná o kombinovaný systém.

D - DVOJVILA - východo-západně orientovaná hmota objektu je výškově osazena na hranu terénního zlomu o výšce jednoho podlaží. Dispozičně je členěna jako podélný dvoutrakt s převahou obytných místností orientovaných jižně s výhledem do lesoparku V Hájích a zázemím severně do ulice. Objekt má dvě nadzemní podlaží a jedno podzemní. Uspořádání sousedících dispozic je osově shodné. Podzemní podlaží obsahuje dvougaráž a technické zázemí bytu, přízemí je obytné – společenské a patro ložnicové – soukromé. Paralelní uspořádání obývací části, jídelny a kuchyně podél jižní fasády maximalizuje funkční propojení každé této části se zahradou. Konstrukčně se jedná o podélný dvoutrakt.

E - VILA - solitérní východo-západně orientovaná hmota objektu je osazena na hranu terénního zlomu o výšce jednoho podlaží. Dispozičně je členěna jako podélný dvoutrakt s převahou obytných místností orientovaných jižně s výhledem do lesoparku v hájích a zázemím severně do ulice. Objekt má dvě nadzemní podlaží a jedno podzemní. Podzemní podlaží obsahuje dvougaráž a technické zázemí bytu, přízemí je obytné – společenské a patro ložnicové – soukromé. Paralelní uspořádání obývací části, jídelny a kuchyně podél jižní fasády maximalizuje funkční propojení každé této části se zahradou. Konstrukčně se jedná o podélný dvoutrakt.

Dopravní řešení

Dopravní napojení navrhované rezidenční oblasti bude ulicí Do Koutů. Projekt navazuje na v současné době připravovanou rekonstrukci ulice Do Koutů, včetně jejího napojení na ulici Komořanskou v nové okružní křižovatce v rámci projektové přípravy akce "Komunikační propojení MČ Praha 12 s Pražským okruhem - stavbou 513". Základní uspořádání komunikace je navrhováno v typu místní komunikace MO2 10/8,5/50 s jednostranným chodníkem. Pozice sledované rezidence je obecně příznivá z hlediska širších návazností v území i z hlediska bezprostřední vazby na místní komunikace. Uspořádání vnitřní komunikační sítě je koncipováno s ohledem na tvar terénu. Základní východo-západní komunikace koncipované pro obytné zóny jsou vedeny vždy po vrstevnici mezi jednotlivými řadami bloků a jsou severojižně propojeny obslužnými osami vedenými podél západních a východních hranic pozemku investora. Na dvou místech napojují celek na hlavní stávající komunikaci Do Koutů. Pěší propojení na ulici Do Koutů je navrhováno častěji mezi jednotlivými bloky. Komunikace koncipované jako obytné zóny se uvažují se smíšeným provozem s jednotnou úpravou uličního prostoru. Šířka uličního prostoru je v délce ulic proměnná s minimální šířkou 8 m. Provoz v režimu obytné ulice se smíšeným využitím pro pěší a automobilovou dopravu dodrží důsledně volnou šířku průjezdu min.3,5 m. Průjezd je prostorem veden nelineárně z důvodu architektonické rozmanitosti ulic a rovněž vede k celkovému zklidnění dopravního režimu. Obslužné severojižní osy jsou navrženy jako uliční prostor šířky 9 m s vymezenou šířkou průjezdu 3,5 m a jednostranným chodníkem a s podélným stáním. Garážovací a parkovací stání jsou situována v podzemních podlažích objektů oboustranně. Situování vjezdů při severních stranách objektů využívá výhodu svažitosti terénu. Manévrovací šířka pro kolmé řazení je vyhovující pro navrženou šířku stání. Povrchová stání návštěvníků a zájemců o aktivity v přilehlém prostoru jsou umístěna podél obslužných komunikací i v obytných zónách v dostatečném počtu. Základní orientace pěšího provozu je účelná a v prostorech mimo komunikace vedena kolmo na provoz vozidel v severojižním směru. Příčná spojení vzájemně mezi obytnými zónami mezi sekcemi zástavby jsou zajištěna průchody, a to v polohách, které odpovídají lokálnímu uvolnění zástavby. Hustá síť peších cest zajišťuje průchodnost území od ulice Do Koutů do lesoparku V Hájích.

Doprava v klidu

Návrh respektuje platné pražské normativy a navíc podle způsobu využití dispozice bytů umožňuje zvýšení komfortu nabídky. Jak bylo výše naznačeno, jsou garážovací a parkovací stání navržena pozičně v nejvhodnějších polohách podle účelu stání, kapacita uvedena v tabulce bilancí.

Koncepce sadových úprav

Koncipování ploch zeleně je odrazem o integraci obytného areálu do urbánní a krajinné struktury města. Zeleň je nedílnou součástí celého konceptu, její význam není pouze doplňkový, ale podílí se na samotném výrazu některých objektů a konstrukcí. Návrh pracuje s trojím charakterem zeleně.

Zeleň ve veřejném prostoru

Posiluje obytný charakter zástavby, navazuje a rozvíjí lesopark V Hájích. Je tvořena celky – volná vzrostlá zeleň, trávníkové plochy pro rekreaci, uliční aleje, solitérní stromy ve zpevněné ploše náměstí.

Zeleň v soukromých zahradách

Návrh předpokládá založení zahrad pro jednotlivé obytné a rodinné domy, jejichž součástí bude výsadba vzrostlé zeleně, založení trávníků a osazení živých plotů a popínavých rostlin – charakterem navazuje na soukromé zahrady sousedících rodinných domů.

Zeleň na objektech

Vzrostlá zeleň je zásadní i při formování domů samotných – fasády některých obytných domů jsou navrženy jako zdvojené, kde první plán, který kryje balkóny a pavlače, je pojat jako triláž pro instalaci popínavé zeleně, opěrné stěny a oplocení je navrženo ve formě živých plotů.

Soulad s územním plánem

V roce 2005 byla schválena úprava směrné části územního plánu sídelního útvaru Hl. města Prahy pod označením u 0326/2005. Touto úpravou byla provedena změna kódu míry využití území na předmětných pozemcích. Zároveň v rámci této schválené úpravy územního plánu požaduje rada městské části Praha 12 dodržet výškovou hladinu zástavby max. 3 nadzemní podlaží, případně se čtvrtým ustupujícím. Navrhovaná zástavba plně respektuje platnou územně plánovací dokumentaci vč. této změny. Z kódů míry využití území OV-D, OB-D a OB-C na jednotlivých částech řešeného území vyplývají koeficienty podlažních ploch a koeficienty zeleně, které dle velikostí jednotlivých částí pozemku povolují následující využití hrubou podlažní plochou:

Nový obytný areál Modřanský háj

Nový majitel společnosti Modřanský háj spolu s hlavním architektem stejnojmenného obytného areálu na pomezí katastrálních území Komořany a Modřany představili své hlavní záměry na jednání u místostarostky JUDr. Heleny Chudomelové 8. října 2007.

Projektový manažer investora - developerské firmy QUINLAN PRIVATE GOLUB Ing. Petr Beránek při jednání zdůraznil, že územní plán bude dodržen, včetně regulativů stanovených Útvarem rozvoje hl.m. Prahy a odsouhlasených naší městskou částí v zájmu citlivého zakomponování zástavby do krajiny. Hlavní architekt Ing. Arch Boris Redčenkov ze sdružení firem A69 – ARCHITEKTI s.r.o. pak přiblížil koncepci obytného areálu i s nákresy ve studii, která je zatím schválena jen na interní úrovni. Může proto dojít k dílčím změnám. Místostarostka JUDr. Chudomelová vyslovila závěrem třístranného jednání osobní přání, aby se tato studie již výrazně neměnila, protože je koncipována mnohem přívětivěji k občanům i k životnímu prostředí, než někdejší projekt bývalého vlastníka pozemku.

Redakce Noviny Prahy 12, říjen 2007

Za stránku odpovídá: ÚMČ Praha 12
Poslední aktualizace: 23.07.2009